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Eigentümergrundschuld als Kreditsicherheit

Eine nicht gelöschte Grundschuld kann bei der Planung einer mittel- oder langfristigen Finanzierung bares Geld wert sein, wie unser Unternehmerbeispiel zeigt.

Trotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten plant Michael W., Inhaber eines mittelständischen Betriebs in Süddeutschland, den Bau eines neuen Lager- und Verkaufsgebäudes, in das er zukünftig seine gesamte Firma einschließlich der Verwaltung unterbringen möchte. Außerdem soll das Unternehmen auch technisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Die baulichen Planungen zu beiden Vorhaben sind weitgehend abgeschlossen, so dass er sich derzeit intensiv um die Details der Finanzierung kümmert. Bei einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 400.000 Euro will er natürlich nichts dem Zufall überlas-sen und hat sich nicht nur an seine beiden Hausbanken, sondern auch an weitere Kreditinstitute vor Ort gewandt, um aus deren unterschiedlich strukturierten Angeboten und Konditionen die für ihn geeignete Finanzierung zusammenzustellen. Ziel: die möglichst langfristige Kalkulierbarkeit der heute nach wie vor niedrigen Zinssätze.

Nach Rücksprache mit seinem Steuerberater wird die Finanzierung des Gebäudes wahrscheinlich aus einem langfristigen Darlehen mit einer Gesamtlaufzeit von rund 15 Jahren bestehen. Das ist durchaus gewollt, da eine derart langfristige Verbindlichkeit in die gemeinsame Lebensplanung mit seiner Frau und den beiden Kindern passt, die den Betrieb in einigen Jahren übernehmen werden. Somit können W. und seine Frau ihre eigene Zukunft bereits heute zuverlässig planen. Darüber hinaus plant W. mit öffentlichen Förderprogrammen. Mit deren Beantragung hat er seine Hausbanken bereits beauftragt.

Unterschiedliche Zinssätze

Die Höhe des erwähnten Darlehens wird bei rund 250.000 Euro liegen, während der Betriebsmittelkredit für die Betriebserneuerung etwa 150.000 Euro betragen soll. Die W. bisher vorliegenden Darlehensan-gebote der Bankinstitute unterscheiden sich nur minimal: Auf Grund seiner stabi-len Ertragslage und der damit verbundenen angemessenen Kreditwürdigkeit betragen die Unterschiede zwischen bestem und schlechtestem Anbieter bei Effektivzinssätzen von jeweils rund 4,75 Prozent jährlich nur 0,25 Prozent. Dabei gehen sämtliche Banken davon aus, dass ihnen ein werthaltiges Grundpfandrecht auf der geplanten Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellt wird. Einschließlich der öffentlichen Fördermittel ist der Gebäudebau damit so gut wie gesichert.

Ein wenig Sorge bereitet W. dagegen die Finanzierung des Umbaus: Hier gibt es bisher kein sonderliches Entgegenkommen der Kreditinstitute, die für einen entsprechenden Betriebsmittelkredit je nach An-bieter Zinssätze von jährlich rund sieben Prozent veranschlagen. Bei einem Darle-hensbetrag von immerhin rund 150.000 Euro und den damit verbundenen Zins- und Tilgungsraten würde W. einschließlich der Kreditkosten des Gebäudes nahe an die Grenze seiner finanziellen Belastbarkeit kommen. Die Verhandlungsspielräume sind für W. begrenzt: Nach ersten Gesprächen mit den Banken wurde ihm verdeutlicht, dass andere Zinssätze bei der Beurteilung der Gesamtsituation von W. und der Kreditsicherheiten nicht möglich seien. Als Sicherheiten für den Betriebsmittelkredit kann W. lediglich die Verpfändung der neu anzuschaffenden Betriebsausstattung anbieten. Darüber hinaus gehende zusätzliche persönliche Sicherheiten etwa durch die Übernahme von Bürgschaften beispielsweise seiner Frau oder seiner Eltern lehnt er dagegen kategorisch ab. Seit Beginn seiner Unternehmertätigkeit hat es für ihn keinerlei Anlass gegeben, darüber auch nur nachzudenken. Die Aufgabe der Trennung privater von betrieblichen Belangen wird für ihn auch zukünftig kein Thema sein. Diese Einstellung haben seine Hausbanken bisher auch stets respektiert.

Zusätzliche Kreditsicherheit

W. besitzt dennoch gute Karten, den Zinssatz des Betriebsmittelkredites zu reduzie-ren: Für einen bereits vor einigen Jahren weitgehend zurückgezahlten Baukredit, den er seinerzeit für den Kauf einer ebenfalls betrieblich genutzten Immobilie in einer Nachbargemeinde aufnahm, ließ sich seine damalige Bank eine Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellen. Dieses Gebäude, das er mittlerweile nur noch als Lagerhalle nutzt, ist nach wie vor in gutem Zustand und daher auch als Kreditsicher-heit immer noch geeignet. Darüber hinaus hat W. die Grundschuld bis heute nicht löschen lassen, so dass sie sich nach Prüfung durch den zukünftigen Kreditgeber ohne großen organisatorischen und vor allem finanziellen Aufwand erneut als Kreditsicherheit einsetzen lässt.

Kommt es auf dieser Basis zu einer Einigung mit einer der beteiligten Banken, dürfte die nun vorhandene Option einer weiteren Kreditsicherheit auch im Zinssatz zum Ausdruck kommen: Ein werthaltiges Grundpfandrecht lässt Zinssätze von derzeit wie erwähnt rund 4,75 Prozent p.a. zu. Im Vergleich zu den zunächst genannten sieben Prozent Zinsen  kann W. seine Zinsbelastung also erheblich verringern. Außerdem sollte es ihm gelingen, die Bank von einem Verzicht der ursprünglich ge-planten Verpfändung seiner Betriebsaus-stattung zu überzeugen.

Die weiteren Kreditvertragsbestandteile sollten mehr oder weniger Formsache sein: W. wird sich in Zusammenarbeit mit sei-nem Steuerberater und den finanzierenden Banken bei den Laufzeiten und bei den Zinsbindungszeiträumen vor allem an seiner mittel- und langfristig zu erwartenden Liquiditätslage orientieren und eine angemessene und vertretbare Kombination der unterschiedlichen Varianten finden.

Autor: Michael Vetter

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