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Nur nichts überstürzen

Auch wenn die Chefvolkswirte und Strategen der öffentlichen Banken auf Sicht der kommenden 12 Monaten noch weitere EZB-Zinsschritte erwarten: Hektik war dem Unternehmer noch nie ein guter Ratgeber. Schon gar nicht bei langfristigen Immobilienfinanzierungen.

Denn selbst bei anziehendem Zinsniveau dürften sich dank des regen Zins- und Kostenwettbewerbs zwischen Banken, Versicherern und anderen Kreditgebern auch in den kommenden Monaten noch historisch gute Finanzierungskonditionen erzielen lassen. Und zudem bietet die Finanzierungsbranche mittlerweile Möglichkeiten, das derzeit nach wie vor attraktive Zinsniveau auch für die kommenden Jahren zu sichern. Ein Beispiel sind „Voraus- oder Forwarddarlehen“ bei bereits bestehenden Finanzierungen, bei deren Verlängerung das derzeitige Zinsniveau Grundlage für die zukünftigen Konditionen ist. Je nach Finanzierer sind Vorausdarlehen über mehrere Jahre hinweg möglich. Da aber auch Kreditgeber nicht in die Zukunft sehen und die Entwicklung der Zinssätze voraussagen können, müssen Kunden bei Vorausdarlehen eine Art „Risikozuschlag“ in Form eines Konditionsaufschlages zahlen, der je nach Anbieter und Dauer der Vorlaufzeit rund 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat beträgt. Dieser Kostenunterschied zeigt im Übrigen einmal mehr, dass auch hier sorgfältige Vergleiche bares Geld sparen.
 

Lage, Lage Lage

Aber nicht nur bei zu verlängernden Immobiliendarlehen, sondern auch bei geplanten Investitionen dürfte Eile ein eher schlechter Ratgeber sein. Weitaus wichtiger ist nämlich professionelle Vorbereitung bei der eigentlichen Objektfindung. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkauf“ auf der Prioritätenliste ganz oben stehen. Natürlich befasst man sich vor einem Immobilienkauf nicht gern direkt wieder mit einem eventuellen Verkauf. Dennoch: Der Unternehmer sollte den Kauf – bei allem operativen Nutzen für den Betrieb – auch immer professionell als Finanzinvestition betrachten, mit der sich zumindest das eingesetzte Kapital bei einem Verkauf auch wieder zurückholen lässt. Und ob das wie geplant funktioniert, hängt unter anderem mit der jetzt vorhandenen und zukünftigen Entwicklung der Infrastruktur zusammen.

Der Unternehmen sollte sich also Zeit nehmen, nicht nur um das Objekt auszuwählen und einen zinsgünstigen Kreditgeber zu suchen – sondern auch, um neben einer angemessenen Eigenkapitalquote zwischen 20 und 30 Prozent der Investitionskosten die richtige Wahl der Finanzierungsform zu treffen. So sollten etwa „Kombinationsfinanzierungen“, bei denen regelmäßige Tilgungen durch parallel zu zahlende Raten meist in Lebensversicherungen oder in Investmentfonds ersetzt werden, grundsätzlich kritisch gesehen werden. Der Kreditnehmer zahlt hier nicht nur meist jahrelang Zinsen auf das sich nicht verringernde Darlehen, sondern muss darüber hinaus auch hoffen, dass sich die Wertentwicklung der Lebensversicherung oder des Investmentfonds so entwickelt wie erwartet. Die Erfahrungen mit der aktuellen Finanzkrise als markantem Beispiel zeigen jedoch erneut deutlich, dass Überschussprognosen gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten häufig nicht viel wert sind. Als Folge daraus steht dem investierenden Unternehmer je nach Anlageergebnis beim Ablauf der jeweiligen Darlehensverpflichtung möglicherweise weniger Geld zur Verfügung, das dann letztlich aus eigenen Mitteln oder in Form einer vielleicht teuren Nachfinanzierung eingebracht werden muss.
 

Welche Tilgungsvariante?

Sinnvoller dürfte dagegen ein konventionelles „Annuitätendarlehen“ sein, bei dem gleich bleibende Jahresraten („Annuitäten“) mit Zinsen und einer zunächst einprozentigen Tilgung, die kontinuierlich steigt, für eine schrittweise fallende Kreditverpflichtung sorgen. Wird darüber hinaus die Tilgungsrate noch ausdrücklich auf beispielsweise zwei Prozent erhöht, kann dies zu einer weiteren Reduzierung der Gesamtkosten führen. Weitere Verhandlungsspielräume bestehen in der Vereinbarung außerplanmäßiger Tilgungen. Dies geschieht in der Praxis häufig durch die Orientierung am ursprünglichen Darlehensbetrag, bei der eine Quote von beispielsweise fünf  oder zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenlos ermöglicht wird. Nochmals zurück zum Eigenkapital: Neben der erwähnten angemessenen Quote an den Gesamtfinanzierungskosten sollten ausreichende zusätzliche Mittel bereit stehen, um die zum Teil erheblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten zu zahlen. Müssen diese gegebenenfalls nämlich mitfinanziert werden, steigt die Zins- und Tilgungsbelastung zusätzlich.
 

Autor: Michael Vetter

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